Ce qui change dans les copropriétés à partir du 1er juin

Par nathcdm

Pouvoirs accrus pour les copropriétaires, simplification de gestion pour les petits immeubles… La réforme de la copropriété entre en vigueur.
Un décret à paraître dans les jours prochains devrait compléter les mesures prises par ce texte.

Des règles de majorité simplifiées

Les règles de majorité ont encore une fois été assouplies afin de faciliter la prise de décision. Cela concerne principalement la réalisation de travaux. Mais également l’autorisation accordée à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes qui passe d’une majorité absolue à une majorité simple.

Un conseil syndical plus fort

Pour rappel : le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale. Il a pour objet de contrôler et d’assister le syndic.

L’assemblée générale (AG) des copropriétaires peut désormais déléguer de nouvelles missions au conseil syndical. Comme par exemple la réalisation de travaux, ou le lancement d’une procédure (un budget maximal doit être voté dans tous les cas).

Cette délégation ne pourra se faire que lorsque le conseil syndical est composé d’au moins 3 personnes.

Les travaux concernés sont les travaux votés à la majorité des copropriétaires. Comme par exemple : un ravalement, la rénovation de la cage d’escalier, le changement de la chaudière en font partie avec des montants parfois importants.

« Des limites encadrant cette délégation sont cependant prévues » précise Géraud Delvolvé, délégué général de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis).

Les décisions les plus importantes sont en revanche exclues, par exemple l’approbation des comptes et la fixation du budget prévisionnel.

La possibilité pour les syndics de proposer davantage de services

Le syndic peut conclure une convention sur des prestations de services qui sont en plus de leurs activités de syndic (après autorisation expresse de l’assemblée générale à la majorité simple).

Le contrat type de syndic limitait jusqu’alors cette possibilité. 

« Cela permettra au syndic de proposer aux copropriétaires toute une gamme de prestations répondant aux attentes et besoins des copropriétaires (conciergerie, gardiennage, babysitting, dogsitting, etc.) qui pourront-être autant d’éléments apportés au bien vivre au sein de la copropriété »

Précise le président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).

La mise en concurrence facilitée

La mise en concurrence de ce dernier devient obligatoire tous les ans au lieu de tous les trois ans. Désormais, le conseil syndical est chargé de proposer un contrat de syndic concurrent à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle. 

Seule exception possible : l’assemblée peut voter une résolution qui le dispense de cette obligation. 

Dans la pratique, tous les immeubles ne se plieront pas à cette nouvelle obligation, car les démarches peuvent être lourdes à réaliser pour le conseil syndical. 

Autre nouveauté facilitant le changement de syndic : un encadrement plus strict de la transmission de documents au nouveau syndic.

Un régime simplifié pour les toutes petites copropriétés

La gestion simplifiée concernant les petites copropriétés composées de moins de 5 lots ou ayant un budget inférieur à 15 000€ sur 3 ans.

Ces immeubles ne sont pas obligés de constituer de conseil syndical s’ils ne le souhaitent pas.  La tenue de la comptabilité est simplifiée et les formalités liées à la prise de décision sont également allégées. Il est, par exemple, possible de prendre des décisions sans AG à l’occasion d’une réunion si tous les copropriétaires sont unanimes.

Cette mesure ne supprime cependant pas l’AG annuelle et ne porte pas sur l’approbation des comptes. 

Et pour les toutes petites copropriétés de 2 lots, l’assemblée générale peut être réunie très souplement sans convocation préalable pour prendre les décisions concernant l’immeuble. 

Les AG à distance simplifiées

La loi Elan de novembre 2018 a permis aux copropriétaires de participer aux assemblées générales “par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification”. 

Mais, dans la version initiale du texte, cela ne devait être possible qu’après un vote préalable des copropriétaires. 

Une ordonnance du 20 mai 2020 est venue lever cette contrainte du vote préalable en AG physique. Voir notre article dédié à cette nouvelle possibilité.

Le vote par correspondance autorisé

En parallèle des AG dématérialisées, la réforme du droit de la copropriété permet aux copropriétaires de prendre des décisions au seul moyen du vote par correspondance, lorsque la visioconférence n’est pas possible.

Les copropriétaires pourront ainsi envoyer leur consigne de vote au syndic, en amont de l’assemblée. 

Le montant de “l’état daté” est désormais plafonné

Le tarif de l’état daté est désormais plafonné. Depuis le 1er juin, le montant facturé par le syndic ne peut excéder 380 euros TTC. 

Pour rappel, l’état daté est un document indispensable à la vente d’un bien en copropriété. 

Ce document informe l’acquéreur du montant prévisionnel des charges.

L’état daté recense ainsi les sommes restantes dues par le vendeur, les sommes dont le syndicat de copropriétaires pourrait encore être débiteur envers ce dernier (avances de trésorerie, par exemple), ainsi que les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire.

Sources : lemonde.fr / capital.fr 

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