La révision annuelle du loyer
Chaque année, les bailleurs ont la possibilité de réévaluer le montant du loyer à la date prévue dans le contrat de location ou à celle de la signature du bail.
- Une clause de révision doit être mentionnée dans le contrat de bail.
- La révision du loyer hors charge doit être calculée sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), publiée tous les ans par l’Insee et plafonné à 3,5% par le « bouclier loyer » dans le cadre de la loi sur le pouvoir d’achat.
- Le bailleur est tenu d’informer son locataire par lettre pour indiquer la révision annuelle du loyer en indiquant le nouveau montant.
Augmenter le loyer après des travaux d’amélioration
Il est également possible d’augmenter le loyer suite à des travaux d’amélioration, réalisés par le bailleur (à ses frais) et en accord avec son locataire.
Les travaux éligibles sont : Les travaux dits d’amélioration, en matière de confort (installation d’une cuisine équipée, d’un ascenseur dans une copropriété…), de sécurité (digicode, porte blindée, vidéo-surveillance…) et de performance énergétique (pose de double vitrage pour optimiser l’isolation thermique, d’un système de chauffage économe en énergie, etc.).
Après la fin des travaux, le bailleur peut alors prétendre à une majoration annuelle plafonnée à 15% du loyer.
Mais là encore, il y a différentes conditions sont nécessaires :
- Le montant des travaux d’amélioration engagés doit représenter une annuité de loyer dans le cadre d’un renouvellement de bail et un minimum de 6 mois de loyer pour une mise en location.
- Le propriétaire est tenu d’informer le locataire de la nature des travaux prévus, des modalités et délais d’exécution ainsi que du montant de la majoration sur le loyer au moins 6 mois à l’avance.
- Après acception par le locataire, La révision doit faire l’objet d’un avenant au contrat locatif si aucune clause n’est prévue à cet effet.
Bon à savoir : Les logements F ou G au DPE, ne peuvent faire l’objet d’une révision de loyer, pour les contrats signés à compter du 24 août 2022. Sauf pour réaliser des travaux de rénovation énergétique afin d’optimiser le DPE du logement et d’atteindre au minimum la classe E, permettant de débloquer le gel des loyers.
Réévaluer un loyer largement sous-estimé
Cette révision peut être réalisée lors d’un changement de locataire, ou au moment du renouvellement du bail.
Le propriétaire est tenu de présenter plusieurs preuves justifiant cette augmentation auprès du locataire en place. Apporter 3 exemples de loyers supérieurs pratiqués pour des biens similaires dans le voisinage : le même immeuble, rue, quartier… (6 dans les métropoles de plus d’un million d’habitants comme Paris)
Cette révision de loyer doit se faire au minimum 6 mois avant le renouvellement du bail à son locataire.
Dans tous les cas, le calcul du nouveau loyer doit respecter l’évolution de l’IRL et de ne pas dépasser le plafond du bouclier loyer qui, pour rappel, est fixé à 3,5 %.
Bon à savoir : Si la révision de loyer « hors charges » est strictement encadrée par la loi, ce n’est pas la même chose pour les charges locatives. Entre l’inflation et la hausse du coût de l’énergie, les charges peuvent continuer de bondir dans les prochains mois. Les bailleurs sont donc en droit d’augmenter le montant des charges pour l’année à venir, mais aussi de demander une régularisation des charges locatives…
Source : logic-immo.fr