Focus sur le compromis et la promesse de vente

Un petit focus sur les similitudes, différences et conséquences… entre le compromis et la promesse de vente

Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) et la promesse de vente (ou promesse « unilatérale ») sont deux avant-contrats. 

LE CONTENU

Le contenu du compromis et de la promesse est sensiblement similaire. Il doit comporter, entre autres :

• la description du bien
• son origine de propriété
• son prix
• les délais d’acceptation / rétractation.

L’ENGAGEMENT

• Le compromis de vente engage les deux parties, donc l’acheteur et le vendeur. Juridiquement, les parties étant d’accord sur le principe de la chose et du prix, on dit que le compromis « vaut vente » et seules les modalités pratiques de l’opération restent à discuter (article 1589 du Code civil). Au moment de la signature du compromis, l’acheteur verse un dépôt de garantie (généralement, mais pas obligatoirement, de 5 à 10 %) qui s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.
• La promesse de vente engage le propriétaire (le promettant) auprès du potentiel acquéreur (bénéficiaire) à lui vendre son bien à un certain prix et ce pour un temps déterminé dans l’acte (délai d’option). Pendant ce délai, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente et il n’a pas la possibilité de proposer son bien à un autre acquéreur. En contrepartie, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter après le délai de rétractation ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement. Des clauses suspensives sont stipulées dans la promesse. Ce sont elles qui détermineront, en fonction de leur réalisation ou non, la vente effective.

LA REDACTION

Aussi bien le compromis que la promesse de vente si le délai d’option est inférieur à 18 mois peuvent être réalisés sous seing privé ou devant un notaire.

Ils sont signés en autant d’exemplaires que de parties présentes. Si elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, la promesse de vente doit être réalisée par acte authentique.

L’ENREGISTREMENT

• Le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.
• Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé, à défaut, elle est considérée comme nulle. Les droits d’enregistrement, payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.

DELAI DE RETRACTATION

Qu’il s’agisse du compromis ou de la promesse de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation légal de 10 jours (article L271-1 du Code de construction et de l’habitation).

RETRACTATION

La rétractation doit être faite par écrit et sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé réception.

En l’absence de rétractation, la vente se poursuit dans les deux cas, Le solde du prix de vente sera versé lors de la signature de l’acte authentique devant notaire.

A défaut :

•  Dans le cadre du compromis, sauf non réalisation des conditions suspensives, Si l’une des parties renonce à la transaction, Acheteur ou Vendeur peut assigner son cocontractant pour le forcer à la vente devant le Tribunal de Grande Instance en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

• Dans le cadre de la Promesse de vente : l’acheteur qui ne lève pas l’option perd son indemnité d’immobilisation de 10 % que le vendeur conserve. Sous cette réserve, il est libre de ne pas donner suite à la vente. Par exception, lorsqu’une clause suspensive d’obtention de prêt immobilier a été prévue et que le prêt n’a pas pu, de bonne foi, être obtenu, l’acquéreur peut récupérer l’indemnité d’immobilisation.
• Le vendeur qui refuse la vente peut être poursuivi en justice par l’Acquéreur mais le résultat sera différent en fonction du moment de la rétractation :

Avant la levée d’option par l’acquéreur : seuls des dommages et intérêts pourraient être sollicités devant le juge.

CONSEIL : La promesse unilatérale d’achat est à éviter.