Les ventes en viager ne représentent encore que 1% des transactions immobilières. Près de 80% de l’offre se concentre en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur. Pourtant : entre le vieillissement de la population et les inquiétudes face aux retraites, de plus en plus de personnes âgées sont tentées par ce type d’opérations qui consistent à céder son logement, tout en continuant à l’occuper et à percevoir une rente jusqu’à son décès.
Afin de soutenir cette demande croissante, la Caisse des dépôts va, elle même, lancer d’ici l’été 2014 un fonds viager ouvert aux investisseurs institutionnels.
A condition de prendre ses précautions, la solution du viager peut aussi se révéler intéressante pour les particuliers avertis qui souhaitent se constituer un patrimoine.
- Pourquoi cette nouvelle tendance ?
La nouvelle jeunesse du viager s’explique aussi par le vieillissement de la population. De plus en plus de jeunes retraités de 60 à 65 ans souhaitent mettre leurs résidences en viager afin d’avoir des revenus complémentaires…
Tandis que la population des acquéreurs potentiels – les quinquagénaires actifs (cadres, professions libérales, commerçants) soucieux de se constituer un patrimoine locatif pour leur retraite – ne cesse de croître.
Acheter en viager, c’est faire un double pari. Sur l’évolution des prix de l’immobilier, mais aussi sur l’espérance de vie du vendeur, également appelé « crédit rentier ».
Car la quasi-majorité des biens mis en viager est occupée, les viagers dits « libres » représentant moins d’1% des transactions.
- Comment cela fonctionne ?
Il existe 2 types de viager. Le viager libre ou occupé. Le viager occupé est majoritairement utilisé.
L’essentiel du marché est constitué de vendeurs (appelés crédirentiers) qui cèdent leur logement en viager occupé.
Ils en conservent donc la jouissance, c’est-à-dire le droit d’y habiter jusqu’à leur décès.
En face, les acheteurs (appelés débirentier) en acquièrent la nue-propriété, l’usufruit leur revenant gratuitement au moment du décès du crédirentier.
Le montant de la vente se divise en deux partie : le bouquet versé à la conclusion de la vente en viager et la rente versée jusqu’au décès du vendeur (d’où le terme de rente viagère). Lors de la vente en viager, l’acheteur verse un capital (appelé « bouquet »).
Puis, chaque mois, il y ajoute une rente viagère, dont le montant est fixé selon la valeur résiduelle du bien (la valeur d’expertise moins le montant du bouquet versé) et une table de mortalité précise, qui dépend du sexe et de l’âge du vendeur (les femmes ayant une espérance de vie plus longue).
Plus le crédirentier est jeune, moins la rente sera importante et vice versa. De la même façon, plus le montant du bouquet est fort, plus celui de la rente versée est faible.
Reste pour l’acheteur et le vendeur à se mettre d’accord sur les montants.
- Comment calculer le prix du bien, le prix de la rente ?
Pour calculer le prix du bien, les experts appliquent donc une décote qui correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation. Celle-ci est fonction de l’espérance de vie de l’occupant et de la valeur locative du bien. Plus l’occupant est jeune, plus la décote est importante, et inversement.
Le choix de la table de mortalité se révèle être un élément-clé du calcul. Non seulement pour le montant de la rente, mais aussi, et surtout, pour sa durée.
Dans la pratique, + de 80% des crédits rentiers dépassent les espérances de vie théoriques retenues dans les tables de mortalité. Mais celles-ci ne sont pas harmonisées. Ainsi, l’espérance de vie pour un homme de 75 ans est de 11,3 ans selon l’Insee et de 14,5 ans dans les tables utilisées par les assureurs. Pour une femme de 75 ans, elle est respectivement de 16,69 ans et de 20,35 ans. Autrement dit, en prenant la table de l’Insee comme référence, l’acheteur risque de devoir servir une rente plus longtemps que prévu.
Pour un bien libre estimé 1 million, détenu par un propriétaire de 80 ans dont l’espérance de vie est de 12 ans, la décote est d’environ 45%. Occupé, le bien vaut 550.000 euros. Si le bouquet (la somme en cash) est de 200.000 euros, la rente à verser est de 350.000 euros, soit un peu plus de 2.425 euros par mois. Dans cet exemple théorique, le bouquet représente 37% du prix du bien décoté. En général, celui-ci dépasse rarement les 40%.
- Comment limiter l’incertitude du viager ?
Cette incertitude peut être limitée et ce pour deux raisons. D’un côté, passés 92 ans, les personnes ne restent plus chez elle généralement. Elles sont soit prise en charge par un membre de la famille soit par un établissement médicalisée adaptée à la perte d’autonomie. Ainsi le logement devient libre et peut-être loué ou revendu dans certains cas.
De l’autre, en respectant un écart d’âge de vingt ans entre l’acheteur et le vendeur, cela évite à l’acheteur de tomber dans un cas de longévité défavorable. Si l’acheteur a 30 ans, le vendeur doit au moins avoir 50 ans. S’il a 50 ans, le vendeur doit avoir au moins 70 ans… De sorte que la rente viagère peut être une technique opportune pour un particulier qui investit dans la pierre.
- Quels sont les avantages ?
Le vendeur, souvent une personne à la retraite, a besoin de compléter ses revenus. Quant à l’acheteur, il peut envisager de devenir propriétaire sans avancer de somme trop important : pas plus de la moitié du montant d’une transaction normale.
Cela lui permet de ne pas contracter d’emprunt bancaire, et vu que le prix du bien est décoté, Il peut même espérer l’acquérir à un prix inférieur à sa valeur réelle dès lors que la durée du viager n’excède pas 25 ans et que les mensualités sont d’un montant équivalent ou inférieur à celles d’un prêt bancaire.
- Ce qui peut remettre en cause le viager
Attention, si le vendeur décède par maladie dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat de viager, les héritiers peuvent faire annuler l’opération. Et au-delà de ce délai, il est encore possible de procéder à une annulation en apportant la preuve que l’acheteur savait le vendeur malade au moment de la vente et que la valeur du bien a été injustement décotée. En revanche, un décès accidentel ne remet pas en cause l’opération immobilière.
Les ventes en viager sont particulièrement surveillées par l’état car dans le passé de nombreux propriétaires ont été tentés de transmettre leur patrimoine à des proches par ce biais pour faire des économies fiscales.
- Quelques éléments à savoir
– Avant d’acheter en viager, soyez prévoyant : vérifiez que vous pouvez assurer vos versements de rente viagère (et que l’opération reste intéressante) en partant du principe que votre vendeur dépassera son espérance de vie d’au moins 5 ans.
– Au moment de signer le contrat, prenez également le plus grand soin à définir la clause de revalorisation annuelle de la rente : dans la majorité des cas elle est indexée à l’indice du coût de la vie, mais il est possible de choisir un autre indice (l’indice de révision des loyers par exemple).
-Enfin sachez bien ce qu’implique l’opération dans laquelle vous vous lancez : si vous cessez de verser deux arrérages consécutifs de rente, le crédirentier pourra récupérer la pleine propriété de son bien après une action en justice et vous aurez payé à fonds perdus.
– De la même façon, si vous décédez avant lui, vos héritiers devront reprendre à leur charge le paiement de la rente, sinon ils ne pourront pas récupérer le bien à terme. Vérifiez donc qu’ils sont d’accord avant de vous engager.
– Sachez tout de même qu’en cas de souci financier, un viager peut toujours se revendre avant son terme. Après une expertise du bien, et en tenant compte de l’espérance de vie plus courte du vendeur, le nouveau débirentier paiera un bouquet au premier débirentier, puis il versera la même rente que précédemment au crédirentier. Au décès de ce dernier, il récupérera la pleine propriété du bien, sans rien devoir au premier débirentier.
D’après les professionnels, il est préférable, à condition bien sûr d’avoir les liquidités nécessaires, d’investir dans deux ou trois biens en viager, afin de mutualiser le risque total, en se constituant un patrimoine avec plusieurs viagers, en moyenne, les biens sont achetés 30% moins cher que le prix de marché.
- FAQ
> Le viager peut il porter sur un terrain ?
Oui cela peut se faire. Et on peut même faire, construire si c’est un viager libre (non occupé)
> En cas de sinistre, qui paie les réparations ?
Tous les gros travaux sont généralement assurés par le « propriétaire »
Extrait de plusieurs articles dont challenges.fr, capital.fr et linternaute.com