Focus et bilan du marché immobilier à Bandol de cette année

Par nathcdm

Interview de M. Thierry SALVAN, directeur du service Transaction des Agences Boyer

Quel est votre point de vue sur l’état du marché de l’immobilier à Bandol pour cette année 2020 ? Comment avez-vous vécu les confinements et les déconfinements ? Avez-vous remarqué des changements sur la demande des acquéreurs ?

La crise sanitaire liée à la période de confinement a bouleversé de nombreux citoyens cette année. 
Durant le premier confinement, comme pour beaucoup d’entreprises de notre secteur, nos collaborateurs étaient en chômage partiel ou activité partielle. Je ne vous cache pas que cela a été assez compliqué, surtout que nous n’étions absolument pas préparés. Tous les projets se sont mis à l’arrêt, les services urbanismes, la préfecture et de nombreux notaires étaient en paralysie du fait de l’arrêt complet des services.

Nous avons mis en place les visites virtuelles jusque-là dédiées aux mandats exclusifs, à la majorité de nos mandats de vente, ce qui nous a permis d’avoir des contacts clients, nous avons même conclu quelques ventes en visio-conférence.

Même si je ne suis forcément fan de ce concept s’il n’est pas suivi d’une visite physique du bien. Nous avons cependant vendu grâce à cette formule une villa sur l’ancien Chemin de Toulon et un T2 dans le centre-ville. C’est devenu un outil indispensable pour s’adapter aux besoins d’aujourd’hui, mais les visites dans de bonnes conditions seront toujours et pour longtemps encore une nécessité. 

Courant mai 2020 nous avons constaté une très forte reprise de l’activité qui a rattrapé « l’arrêt sur image » de la période de confinement. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Notre chiffre d’affaires en transaction à fin septembre 2020 était du niveau de celui de décembre 2019 sachant que ce dernier était déjà un record. Nous l’expliquons par, bien entendu un marché très actif, mais aussi par la pérennité et la stabilité de notre équipe, professionnels rompus au marché Bandolais. 

Le deuxième confinement, même s’il est politiquement plus souple, nous a arrêté net dans notre activité de fin d’année 2020 de par l’interdiction de réaliser des visites de présentations de biens et le manque de mobilité des clients.

Les services administratifs et les offices notariales fonctionnent, ainsi les actes authentiques peuvent se signer, en revanche, le stock de mandats a lui « fondu comme neige au soleil » et devrait se reconstituer après ce deuxième confinement.

Le marché de l’immobilier reste une valeur sûre et refuge pour les français. Les acquéreurs sont prêts à faire des efforts financiers pour cela. En revanche, nos vendeurs ont tendance à patienter. L’offre se rarifie, la demande reste forte, nous espérons juste que cette situation ne va pas durer car elle pourrait déclencher une l’augmentation des prix.

Il n’en demeure pas moins que rien de structurel aujourd’hui pourrait ralentir les envies de vendre et d’acheter, c’est notre certitude et dès le prochain déconfinement, les acquéreurs et vendeurs pourront se déplacer pour réaliser leur projet de vie. Nous avons déjà de nombreux appels et demandes de visites insistantes.  

Pour revenir à votre question, nous avons pu observer de très légers changements chez les acquéreurs. Ils recherchent d’avantage les extérieurs, terrasses, rez-de-jardin, maisons, pavillons et villas qu’avant la crise.

Selon vous, pourquoi acheter un bien sur Bandol ? Quels sont les atouts de Bandol ?

Bandol est une ville connue, médiatisée sur le plan national, elle fait l’objet de nombreux reportages télévisés comme celle du 9 novembre 2020 au journal de 13H sur TF1 avec Jean-Pierre PERNAULT sur le bon vivre même en période de confinement à Bandol, et pour cause, elle a de nombreux atouts : faiblement bétonnée, construite a flan de collines face à la mer, un fort ensoleillement, de belles plages de sable, un port de plaisance, un accès facile par le train et à l’autoroute, deux aéroports internationaux à moins d’une heure et une qualité de vin internationale que nous boirons avec modération.

Mais ce qui la caractérise, c’est surtout le fait que Bandol soit une ville balnéaire qui vit toute l’année et pas uniquement l’été, même si l’été est plus largement fréquenté par les touristes. 

Quels sont les quartiers les plus cotés et ceux en devenir sur Bandol ?

Il n’y a pas vraiment de quartiers plus cotés que d’autres. Bandol est une petite ville de 8.5km² pour 8 000 habitants, presque un village où il fait bon vivre, avec de belles plages, l’un des plus grands ports de plaisance de la méditerranée et quelques vallons qui offrent de très belles vues mer à nombreux biens. 

Le seul secteur qui se distingue car il regroupe de nombreux atouts recherchés par les acquéreurs, c’est le secteur de RENECROS : il faut envisager un budget médian de 9 000 à 10 000 € /m² dans ce secteur alors que notre prix moyen de vente sur 2020 est à 5 900 €/m² sur 98 ventes à cette date sur Bandol uniquement.

On remarque que pour les autres secteurs, ce sont souvent les habitudes des acquéreurs qui vont faire la différence, il y a ceux qui n’aiment que PIERREPLANE et ceux qui n’aiment que l’ESCOURCHE par exemple, mais Bandol avant tout !  Un client acquéreur qui achète à Bandol est à 95 % un client qui ne cherche que Bandol et baie de Bandol sur Sanary Ouest. Il est très rare de faire une vente avec un acquéreur qui cherche de la Ciotat à Six-Fours. 

Que cherchent les acheteurs à Bandol et quels sont les biens les plus recherchés ?

90% des clients ont les mêmes critères : A 10/15 min à pied du centre-ville (et donc des plages), une vue dégagée, pas de vis-à-vis, un extérieur, en dessous de la gare, un parking. Sur un même type de biens, les acquéreurs vont très souvent préférer la proximité du centre-ville et des plages.

  • L’emplacement est donc en critère numéro 1
  • La proximité avec les commerces et les plages en critère numéro 2.

Ces types de bien se vendent donc vite et dans de bonnes conditions, peu importe l’état, l’acquéreur bandolais recherche toujours plus le secteur que l’état du bien. C’est aussi pour cela que notre agence s’est spécialisée sur la mise en relation du client avec des entreprises de rénovation de qualité. En 2020 nous avons ainsi aidé 47 de nos clients à rénover, ce service « plus » inclus dans nos prestations est très apprécié et nous en sommes très fiers.

Quel est le profil des acheteurs sur la commune ?

60% de notre clientèle fait l’acquisition d’une résidence secondaire ou souvent je dirai d’une deuxième résidence, principalement française, préretraités ou retraités habitués de Bandol (peu d’acheteurs étrangers même si nous parlons anglais et que nous travaillons en relation étroite avec plusieurs agences étrangères et internationales). Géographiquement nos clients sont issus des grandes agglomérations de l’axe Nord/sud, des Hauts de France aux Bouches du Rhône. Ils viennent à Bandol toute l’année, plusieurs mois et pas uniquement l’été.

Quel est le budget moyen pour acheter un bien à Bandol pour un studio / un appartement 3 pièces / une maison ?

  • Pour un Studio d’environ 20 à 30 m² à Bandol : il faut compter en moyenne entre 100 000 et 140 000 €
  • Pour un T3 : il faut compter là encore, en moyenne entre 300 000 et 380 000 €  
  • Pour les maisons, les premiers prix s’élèvent aux alentours de 550 000 €, mais le prix moyen est généralement autour de 750 000 €. 
  • Pour les villas plus prestigieuses, avec une belle vue, il faut prévoir souvent plus d’un million.

Où trouve-t-on principalement les biens de prestige dans la commune et sa proche périphérie ?

Partout ! Bandol est une petite ville. Les biens de prestige peuvent être situés autant en bord de mer que sur les hauteurs et/ou même en centre-villeEnsuite à Bandol le « prestige » est plus un facteur de rareté que de prestations, une vue incroyable, proximité mer, centre et un grand extérieur, donc rarement du neuf ou récent.

Pour avoir un ordre d’idée sur les prix, pouvez-vous nous communiquer le prix de quelques-unes de vos dernières transactions sur Bandol ou les environs et nous donner les causes de votre succès ?

Nous en faisons beaucoup donc je vais vous parler des cas un peu plus exceptionnels sur les écarts de prix dans le même secteur…

  • J’ai vendu 3 maisons appartenant à 3 propriétaires différents « Allée des mouettes », toutes avec vue mer incroyable, toutes à rénover, une de 186 m² sur deux niveaux sur 1293 m² de terrain à 1.3M€ (6 989€/m²), son voisin de 125m² sur 1075 m² de terrain à 830 000 € (6 640€/m²) et l’autre voisin de 175 m² sur 905 m² à 735 000 € (4200€/m²).

Pour rester dans les écarts importants de biens similaires sur le papier, nous venons de vendre un appartement de type 2 de 37m² rue du 8 mai 1945 au dernier étage avec balcon et vue mer à 150 000 € (4 054€/m²) et un T2 Corniche Bonaparte de 39 m² avec vue mer à 340 000 € (8 717€/m²)

Nous avons vendu tous ces biens dans les deux derniers mois avec une signature d’acte authentique chez le notaire prévu au printemps 2021. On peut constater que les prix au m² peuvent varier énormément de l’un à l’autre en fonction de l’état, la vue de la rareté etc… d’où la nécessité de traiter avec un vrai professionnel de l’immobilier, qui travaille sur Bandol depuis des années et connait le terrain. 

Nos concurrents « extérieurs » à Bandol ont comme seul argument commercial le niveau de leur rémunération et leur surface sur le Web. Nous l’avons aussi mais cela ne suffit pas, il faut en plus une bonne formation professionnelle, de l’expérience du marché local et évoluer dans une structure expérimentée à forte notoriété, pérenne et solide.

Nos honoraires sont raisonnables à moins de 4% HT en moyenne, notre budget de commercialisation des biens mis en vente représente plus de 10% du chiffre d’affaires, le personnel salarié est stable, qualifié et fidèle à l’entreprise et bi ou trilingues. Nos estimations gratuites (minimum 10 pages) faites par l’équipe, aidée par une base de données précises et locales nous permettent de faire une comparaison et d’annoncer les bonnes valeurs dans 95 % des cas. Nous travaillons aussi en collaboration avec des agences locales, nationales et internationales pour diffuser au mieux.

En conclusion je dirai que les résultats sont là… Nous vendons 82 % des mandats qui nous sont confiés, rédigeons nos comptes rendus de visite dans les 48 heures, préparons les compromis en moins de 3 jours si nous avons toutes les informations nécessaires à leur rédaction. Nous proposons de nous occuper des travaux éventuels, du déménagement et de l’administratif lié au changement de tous les contrats (EDF, eau, téléphone…) et ce, à titre grâcieux.  Nous réalisons chaque année plus de 110 ventes uniquement sur Bandol, sans oublier que nous sommes présents sur cette belle commune depuis plus de 60 ans. Enfin le taux de satisfaction clients, fait par un organisme indépendant et certifié nous qualifie d’un taux de satisfaction de 91%.
Je pense que ce sont des arguments contextuels, des preuves de qualité.

Interview de M. Thierry SALVAN, directeur du service Transaction des Agences Boyer. www.lesagencesboyer.fr

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