SCI : un outil de transmission efficace ?

En matière de transmission , la société civile immobilière possède de nombreux avantages. Nous vous aidons à y voir plus clair…

Depuis 2012, le montant pouvant être transféré sans taxation a été ramené de 159.325 euros à 100.000 euros (par parent et par enfant). De plus, le délai de reconstitution de cet abattement (rappel fiscal) a été porté de 10 à 15 ans.

Pour éviter les taxations, la SCI présente de nombreux avantages.

Au travers d’une SCI, des parents peuvent transmettre la propriété d’un bien à leurs enfants, tout en conservant la main sur la gestion de ce bien. Le donateur (celui qui donne) a en effet la possibilité de rester gérant si cela est prévu dans les statuts.

Pour mémoire, en cas de donation sans SCI, un bien immobilier doit être transmis dans sa totalité (sauf à opérer un démembrement). Ainsi, vous pouvez vous retrouver rapidement au-dessus des limites d’exonération.
Prenons un exemple : Un bien de 250.000 euros donné par un couple à son enfant nécessite par exemple de régler des droits sur 50.000 euros.

Avec une SCI, la donation ne porte plus sur un bien mais sur des parts de société. Dans l’exemple ci-dessus, il est possible de ne donner que 80% des parts (soit 200.000 euros). La donation est alors exonérée et 15 ans plus tard, les parents pourront donner les 20% restants (en bénéficiant à nouveau d’une exonération).

Autre grand avantage de la SCI, elle permet de tenir compte de l’endettement lié au bien. Ce qui est impossible en cas de détention en direct.

Un bien de 250.000 euros détenu en direct est valorisé 250.000 en cas de donation quel que soit son mode de financement. A l’inverse, les parts de SCI s’évaluent en net. Si ce bien a été financé par un crédit et que la dette résiduelle est de 100.000 euros, les parts transmises vaudront d’un point de vue comptable et fiscal 150.000 euros. La donation sera alors exonérée si elle est faite par un couple.

Si la SCI familiale a de nombreux avantages, ses parts ont en revanche l’inconvénient de ne pas être liquides. Qui voudrait en effet acheter une fraction du capital d’une société familiale ? Le fisc peut en tenir compte en retenant une décote lors de l’évaluation des parts. Dès lors, si un bien immobilier vaut 200.000 euros, les parts de la SCI le détenant pourront par exemple n’être valorisées que 180.000 euros (-10%).

Les limites du dispositif

En contrepartie de ces avantages, la SCI impose quelques formalités, notamment de tenue de comptes et de déclarations. Son coût de gestion limite donc son intérêt pour les petits patrimoines.

Tout dépend donc de la situation. Mais généralement, la SCI est peu recommandée en-dessous de 500.000 euros…

Extrait d’un article paru en juin 2015 / leboursier.com – credit photo : istock