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Rappels des motifs & conseils de la FNAIM sur le congé donné au locataire par le propriétaire

POUR LES LOGEMENTS NUS

Les motifs du congés
Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

  1. reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche,
  2. vente du logement loué,
  3.  existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

Si le logement loué fait l’objet d’une convention Anah ou d’une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.

La notification
Le congé doit être adressé au locataire par :

  • lettre recommandée avec avis de réception,
  • ou acte d’huissier,
  • ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le délai de préavis

Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Si le congé est consécutif à l’achat d’un bien occupé, un délai plus long doit être respecté par le nouveau bailleur.

Règle générale
La notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail. Pendant ce délai, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occupation du logement.

Congé consécutif à l’achat d’un bien occupé
Lorsqu’il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l’actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai.

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1. Reprise pour habiter

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :
• habiter le logement en tant que résidence principale,
• ou y loger un proche, en tant que résidence principale également.

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche s’il est :
• son époux,
• son concubin depuis plus d’1 an,
• son partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé,
• ses ascendants et descendants ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Contenu de la lettre de congé
Le courrier adressé au locataire en place doit préciser :
• le motif du congé,
• les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
• et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l’indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.
À défaut, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

2. Reprise / congés pour vendre

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement vide, qu’il occupe. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.

À savoir : le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.

Décision du locataire : À partir de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l’offre de vente. L’absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d’acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail. Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire.

3. Reprise pour motif légitime et sérieux

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.
La loi n’ayant pas donné de définition de ce qu’il faut entendre par « légitime et sérieux », il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. 

C’est notamment le cas s’il peut prouver :

  • des troubles de voisinage,
  • des retards répétés du paiement du loyer.

 

Les conseils de la FNAIM

Il est cependant opportun de donner congé plus de six mois avant le terme du bail afin de s’assurer une marge de sécurité. Un tel congé ne sera pas contestable, les tribunaux considérant que ces effets devront simplement être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Le fait de se préserver une telle marge de sécurité peut s’avérer salutaire lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et non par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En effet, le délai de six mois court à compter de la réception de la lettre recommandée. Or, en l’état actuel de la jurisprudence, si le locataire n’était pas présent lors de la première présentation de la lettre recommandée puis n’est pas allé la retirer par la suite, elle sera considérée comme n’ayant jamais été reçue (cf. brève FNAIM).
Si le congé a été envoyé au dernier moment, le bailleur ne pourra plus en donner un nouveau en respectant un préavis de six mois. Le bail se reconduira donc tacitement à son échéance. Le fait que le locataire ait été de mauvaise foi et se soit délibérément abstenu d’aller retirer la lettre recommandée ni changera rien.
En revanche, si le congé a été envoyé suffisamment tôt, le bailleur sera encore dans les temps pour donner un nouveau congé.

Il semble préférable, selon la FNAIM, que ce nouveau congé soit délivré par un huissier de justice : le préavis débutera à compter du jour de la signification du congé et la date de cette signification sera difficile à contester dans la mesure où elle aura été effectuée par un officier ministériel.

De plus, le recours à un huissier de justice permet de se prémunir contre l’éventuelle mauvaise foi du locataire.
En effet, si la signification doit en principe être faite « à personne », soit remise à son destinataire, le code de procédure civile prévoit qu’elle puisse être faite « à domicile » dans l’hypothèse où le locataire ne pourrait pas ou ne voudrait pas recevoir le congé. A cet effet, l’huissier doit laisser un avis de passage mentionnant que l’acte doit être retiré à son étude, mais contrairement à la lettre recommandée, le congé sera considéré comme reçu le jour du passage de l’huissier et non celui où le locataire retirera le congé à son étude. Le congé sera donc considéré comme reçu quand bien même le locataire ne le retirerait jamais (1).

Mais attention : il n’est pas non plus dans l’intérêt du bailleur de donner congé trop en avance !
Les congés pour vente sont parfois délivrés plus d’un an avant le terme du bail. Cette pratique présente de réels inconvénients.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que le congé vaut offre de vente au profit du locataire et que cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Rappelons que les effets du congé délivré de manière anticipé doivent être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
Par conséquent, quand bien même le congé aurait été donné plus de six mois avant le terme du bail, le locataire pourra toujours attendre jusqu’à la fin du cinquième mois qui précède l’échéance du bail pour décider de préempter.
De plus, le locataire ne pourra pas renoncer de manière anticipée à son droit de préemption dans la mesure où il n’est pas possible de renoncer à un droit qui n’est pas encore né (2). Il ne pourra donc valablement décider de ne pas acheter qu’au cours des sixième et cinquième mois précédant le terme du bail.
Exemple :
– Terme du bail le 31 octobre.
– Congé délivré le 1er février.
– Le locataire ne pourra valablement décider de préempter ou de renoncer à l’acquisition qu’entre le 1er mai et le 30 juin.

Une autre difficulté peut concerner tous les congés.
Rappelons que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. »
Ainsi, le locataire auquel un congé a été délivré peut quitter les lieux à tout moment pendant le cours du préavis, sans avoir à donner lui-même congé ni respecter un délai particulier. Il lui suffira de convenir d’un rendez-vous avec le bailleur ou son mandataire afin de procéder à l’état des lieux de sortie.

Sources : FNAIM & service public