Marché immobilier dans le Var : un 1er semestre 2021 en forte activité et une offre réduite.

Par nathcdm
VAr Immo Bandol

Les années se suivent mais ne se ressemblent pas. Tout ou presque a augmenté, le prix de l’énergie, les matières premières, le CAC40 vient d’inscrire un nouveau record absolu à 6.833. Mais le Covid et ses variants ont changé la donne, c’est l’heure de faire le bilan immobilier de notre secteur et de répondre aux questions qui nous sont régulièrement posées.

Quel est le changement le plus marquant dans l’immobilier Var Ouest en 2021 ?

Le nombre de biens à la vente est probablement ce qui a été le plus marquant. En mai 2021, il y avait 67 % de biens en vente en moins par rapport à mai 2020, période lors de laquelle le marché était déjà tendu et cette tendance a été constante tout au long du premier semestre 2021. On remarque une légère inflexion depuis deux mois. On pense que les raisons de cette pénurie proviennent du Covid et du confinement, le volume de ventes de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois atteint 1 130 000 transactions à fin mai 2021, un niveau record depuis 2000 (Source : CGEDD d’après bases notariales et DGFiP (MEDOC). 

Les petites villes qui ont un accès facile et direct au réseau routier, une gare SNCF, une proximité d’aéroport, ont parfois vu le nombre de leurs transactions immobilières doublées en un an. En contrepartie, nous avons remarqué que nombreux de nos vendeurs ont préféré repousser leur projet de vente, soit parce qu’ils ne trouvaient plus de biens à acquérir, soit parce qu’ils ne désiraient pas se retrouver avec des liquidités mal rémunérées. De ce fait, les agences immobilières bien structurées et établies sur le bassin local ont réalisé de très bons résultats et satisfait deux fois plus de clients en ce début d’année par rapport à 2020.

Les prix ont-ils augmenté ?

Conséquences de cette tension, nos villes de l’Ouest VAR ont vu la quasi fin des négociations sur les prix de vente demandés, des biens vendus rapidement au prix du haut de la fourchette de l’estimation. Sur la base de 100 ventes, nos statistiques au premier semestre, donne un prix moyen sur Bandol est de 5 227€/m². Pour les maisons le prix moyen est de 5 336 €/m², uniquement 15 % d’entre elles se sont vendues à + de 6 300 €/m². Pour les T1, le prix moyen est de 5 864 €/m² et 15% ont été vendus à + de 6 300 €/m². Les prix les plus hauts ont été constatés sur les T2 et T3 où le prix moyen est à 5530€/m² mais 24 % d’entre eux ont trouvé des acquéreurs à + de 6 300 € le m². Les T4 restent stables avec 5 227 €/m² et moins de 7 % à + de 6300 €/m². Contrairement aux rumeurs les plus folles, on est loin d’un emballement démesuré des prix, avec + 2.5 % en moyenne dans le secteur + 1.51 % en France sur les 3 derniers mois. En revanche, les biens se vendent plus vite que la normale avec 43% des biens vendus dans le mois de leur mise sur le marché. 

Il y a donc beaucoup d’acquéreurs, mais y a-t-il beaucoup d’acquéreurs étrangers ?

Les clients étrangers sont pour la plupart des membres de l’union européenne. Depuis dix ans, leur proportion diminue chaque année et la difficulté de se déplacer dans ses périodes Covid a encore accentué la tendance.

Je désire vendre mon bien, j’ai fait faire des estimations, comment se fait-il que les prix soient si différents ?

Une estimation précise se fait obligatoirement avec des données locales travaillées et corrigées par un professionnel bien établi sur la zone avec un panel de références suffisant. Certains commerciaux travaillant de vastes zones géographiques, souvent nouveaux dans le métier sont poussés par un objectif commercial qui les amène à surcoter le prix du bien. Le client flatté signera le mandat au prix fort, le bien ne se vendra pas et le temps passé sans offre d’achat les obligera à réviser le prix à la baisse pour au final le vendre au vrai prix du marché en ayant perdu quelques mois au passage. C’est pour cela qu’il est conseillé de choisir une agence locale implantée depuis longtemps, au volume d’affaires suffisant pour justifier ses calculs et son savoir-faire.

Interview de Thierry Salvan, directeur du service transaction des Agences Boyer à Bandol

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