Loi ELAN : les nouveautés 2019 concernant la copropriété

La principale mesure concernant les copropriétés pour l’année 2019 est l’assouplissement du droit à la copropriété, qui est une disposition de la loi ELAN.
Pour rappel, le projet de loi ELAN a été définitivement adopté le 16 octobre 2018, et sera mis en place cette année.
Voici quelques mesures phares.

Plus de pouvoir pour le conseil syndical

Constitué de plusieurs copropriétaires, le conseil syndical est chargé d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il fait le lien entre les copropriétaires et le syndic.
Celui-ci dans le cadre de sa mission a parfois du mal à se faire communiquer par le syndic des éléments ou des documents importants.
La loi Elan remédie à ces difficultés en reconnaissant au conseil syndical un pouvoir de contrainte vis-à-vis du syndic.
En effet, en cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal n’est pas encore connu à ce jour car il sera fixé par décret. A suivre donc !

Provision et retard de paiement

Lorsqu’une des provisions du budget prévisionnel n’est pas réglée à temps, et après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de 30 jours, le copropriétaire défaillant peut être tenu de payer. Il devra s’acquitter non seulement des provisions dues, mais également de celles des trimestres à venir (article 19-2 de la loi) !
Si le copropriétaire refuse malgré tout de s’exécuter, le syndic dispose d’une action spécifique. Il peut s’adresser au Président du tribunal de grande instance du lieu où est situé l’immeuble. Ce dernier peut contraindre très rapidement le mauvais payeur (article 19-2 de la loi). Le juge peut condamner le copropriétaire à payer sa part annuelle du budget prévisionnel en une seule fois.
Nouveau ! La loi Elan a décidé d’étendre cette procédure aux appels de charges pour travaux non compris dans le budget prévisionnel.

La Participation et le vote par correspondance bientôt possibles aux assemblées

Participation

Un article 17-1 A existe désormais dans la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication. Le vote électronique permet leur identification. 

Vote
Les copropriétaires peuvent maintenant voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires qui n’indiqueront pas précisément le vote ou exprimant une abstention seront considérés comme des votes défavorables.
Attention ! Les conditions et les modalités seront définies par décret en Conseil d’Etat. On attend donc la publication du décret pour son application. A suivre !

Simplification du vote pour les travaux d’économie d’énergie

Désormais, seule la majorité de l’article 25 (plus souple) est requise pour les travaux d’économie d’énergie.

Notification du procès-verbal d’assemblée dans le mois de la tenue de l’assemblée

Le procès-verbal d’assemblée générale devait être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique (le syndic doit cependant recueillir l’accord préalable et écrit de chacun des copropriétaires prêts à l’accepter) aux copropriétaires défaillants ou opposants dans le mois de la tenue de l’assemblée. Ce délai était auparavant de 2 mois.

Actions en justice et délai de prescription ramené à 5 ans

La loi Elan fait passer de 10 à 5 ans le délai d’action du syndicat ou des copropriétaires pour toutes les actions personnelles (ex : la violation du règlement de copropriété, etc.).

Individualisation des frais de chauffage : répartiteur

La loi Elan prévoit que les immeubles à usage principal d’habitation pourvus d’un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée par logement. Des dérogations possibles : en cas d’impossibilité technique ou coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation chauffage. On attend la publication du décret pour son application. A suivre !

Liste des documents accessibles sur l’Accès en ligne aux documents de la copropriété

L’intranet est obligatoire pour les syndics professionnels depuis le 1er janvier 2015 sauf renonciation par voie d’assemblée générale. Il s’agit d’un espace qui permet aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble (utile en cas de vente du lot notamment). Mais d’un syndic à l’autre, on ne retrouve pas toujours le même contenu. Pour unifier cela, La loi Elan prévoit d’établir une liste mentionnant le contenu minimal des documents accessibles. On reste dans l’attente de la publication du décret !

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