Publiée au Journal officiel le 26 mars, la loi sur le logement donne une définition plus stricte de la location meublée. Il s’agit d’« un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Tout d’abord, la loi ALUR prévoit une première obligation commune aux deux modes de location : la rédaction du bail selon un modèle type.
Cette mesure n’entrera en vigueur qu’avec la publication d’un décret attendu prochainement. Ce bail sera plus précis : le bailleur devra inscrire le montant du dernier loyer acquitté, la nature des travaux effectués dans le logement entre deux locataires… Dans les zones concernées par l’encadrement des loyers (villes de plus de 50 000 habitants), il devra aussi indiquer le loyer de référence médian du quartier. (cf. notre article sur l’encadrement des loyers)
L’état des lieux devra être établi selon un formulaire type (en attente là aussi d’un décret) et la liste des diagnostics à remettre au locataire s’allonge. Le bailleur doit fournir un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, un autre sur l’installation de gaz et d’électricité (en plus de la performance énergétique, du risque d’exposition au plomb, des risques naturels et technologiques…).
Enfin, les conditions pour donner congé à son locataire sont aussi renforcées, notamment en cas de reprise du logement pour l’usage du bailleur ou de sa famille.
Malgré ces nouveautés, le fonctionnement d’une location meublée reste moins contraignant. La durée du bail n’est pas modifiée. Le contrat reste fixé à un an minimum, renouvelable tacitement. Cette durée peut même être ramenée à neuf mois en cas de location à un étudiant (contre trois ans minimum pour un logement vide, voire six ans pour un bailleur institutionnel). Le dépôt de garantie demeure fixé à deux mois de loyer pour tenir compte du mobilier (un mois hors charge pour une location vide).
Le montant du loyer supérieur de 15 % à 20 % à une location vide. C’est normal compte tenu du fait que la gestion n’est pas la même… Tous les ans (ou tous les neuf mois), il faut s’attendre à trouver un nouveau locataire…
En fait, c’est le régime fiscal qui fait la différence. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui régit le plus souvent la location meublée, est plus attractif.
Dans une location vide, il est possible de déduire les charges des revenus fonciers. Avec un LMNP, en plus des charges, le propriétaire peut déduire une partie de la valeur du bien, au titre de l’amortissement.
Extrait d’un article paru sur le monde.fr / mai 2014