Focus sur les résidences secondaires

Les résidences secondaires ont la côte

Que ce soit en bord de mer, à la campagne, en ville ou à la montagne, les résidences secondaires ont la cote. La France compte même plus de 3 millions sur son territoire : un record au niveau européen.
Autrement dit, en moyenne, 1 ménage sur 10 en possède une.
Selon une enquête pour le Crédit Foncier, 40 % des Français ne possédant pas de résidence secondaire souhaiteraient en acquérir une.

Les résidences secondaires au bord de la mer restent une valeur sûre
D’après un sondage l’IFOP, s’ils pouvaient investir dans une résidence secondaire, 44 % des Français se laisseraient tenter par le bord de mer, tandis que 22 % auraient une préférence pour la campagne.

Les biens recherchés doivent être bien desservis par les transports ou facilement accessibles en voiture et proches des commerces.

Des prix du simple au triple d’une région à l’autre
Voici le top 3 du classement établi par le site d’annonces immobilières, à partir des chiffres recueillis par l’Observatoire LPI et le baromètre LPI-SeLoger :
• Île-de-France : moyenne de 341.700 euros
• Provence-Alpes-Côte d’Azur : moyenne de 322.700 euros
• Aquitaine : moyenne de 303.300 euros.

Louer et faire gérer sa maison secondaire ?

Pourquoi louer ?
La détention d’une maison secondaire entraine des dépenses récurrentes qu’il faut prévoir dans son budget. Cela va des impôts locaux aux charges de copropriété (pour un appartement) en passant par l’assurance, des frais de gardiennage et d’entretien (piscine, espaces verts, etc.).
Qu’il s’agisse de couvrir les frais d’entretien ou d’en tirer un vrai profit, louer sa résidence secondaire est souvent une bonne idée.

Près de 40% des propriétaires recourent à la location de leur résidence secondaire.
Selon une étude de l’Ifop pour la Fnaim, 45 % des bailleurs louent moins de dix semaines par an et un quart d’entre-eux tout au long de l’année. Dans cette optique, il est préférable de choisir la période où la demande est la plus forte, par exemple les vacances scolaires, afin d’optimiser ses revenus sur un temps court.

Pourquoi faire gérer
Faire gérer est indispensable, à la fois pour être en règle avec la nouvelle législation en vigueur (qui évolue régulièrement) mais également pour s’assurer du bon déroulement de la location du bien et garantir ainsi son bon état.
De plus, s’occuper des départs et les arrivées des locataires tout au long de l’été est une mission impossible surtout lorsque le propriétaire n’est pas sur place.
Le recours à une agence immobilière locale, ou à un service de conciergerie est donc indispensable.
Il faut payer entre 20 et 30 % du loyer, plus les frais de ménage et les éventuelles réparations.

Les démarches et obligations légales

Rappel du contexte
Pour rappel, les résidences secondaires sont des logements qui ne constituent pas le logement principal du locataire pendant l’année. Il s’agit donc d’une résidence occupée occasionnellement au cours d’une année, que ce soit pour les loisirs, les vacances, ou encore pendant les week-ends.
Une résidence secondaire peut-être une maison, un appartement, un mobil-home etc.
ATTENTION, une location meublée qui n’est pas utilisée comme résidence principale est considérée comme une résidence secondaire.
Il est possible de mettre en location sa résidence secondaire à condition de la mettre à disposition d’une clientèle de passage pour son usage exclusif et sur de courtes périodes.
• à l’usage exclusif du locataire (vous ne devez pas être présent),
• sans que le locataire y élise domicile (clientèle de passage),
• et à la condition que le locataire y réside pour une courte période (location à la journée, à la semaine ou au mois) et pour une durée maximum de 90 jours pour un même client.

La location meublée saisonnière, encore appelée la location meublée de courte durée, consiste à louer un bien de manière répétée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, généralement pour quelques jours ou semaines.

Les démarches auprès de la mairie
• soit d’obtenir une autorisation de changement d’usage du logement, puis ensuite de faire la déclaration de votre logement en mairie. C’est le cas lorsque la mairie utilise un numéro de déclaration. Il s’agit notamment des villes de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.
• soit de faire la déclaration de votre meublé en mairie, puis d’obtenir une autorisation de changement d’usage (déclaration puis autorisation). C’est le notamment cas des autres villes de plus de 200 000 habitants, ou situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Toutefois, toute commune peut décider d’imposer cette procédure.
• soit de faire la déclaration de votre meublé (déclaration seule) en mairie, sans avoir à obtenir d’autorisation.

Les démarches auprès des Impôts
Vous devez demander votre inscription au répertoire SIREN de l’Insee. Cette formalité est gratuite. Il faut vous adresser au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué à l’aide du Cerfa n° 11921*04.

La taxe de séjour

Dans certaines communes, vous devrez collecter la taxe de séjour auprès du vacancier et la reverser à la commune. À partir du 1er janvier 2019, si vous faites appel à une plateforme internet comme intermédiaire de paiement, la collecte de la taxe de séjour au réel lui revient.

Les nouvelles obligations

La Loi ELAN sur le logement (Evolution du logement de l’aménagement et du numérique) durcit les sanctions contre les plateformes de location touristiques saisonnières hors la loi et les particuliers qui ne se déclarent pas.
Le propriétaire loueur de son logement doit transmettre à la commune, le décompte du nombre de nuitées qui ont fait l’objet d’une location durant l’année en cours. Sinon, il y a des risques d’amendes qui vont de 5 000 € à 10.000 €.
Désormais, le propriétaire qui n’enregistre pas son meublé de tourisme dans une commune où cela a été rendu obligatoire s’exposera à une amende de 5000 € (contre 450 € aujourd’hui).

Sources : seloger / Var matin… Crédit photo : unsplash.com