Focus sur les principaux axes de la réforme des copropriétés

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été publiée au Journal Officiel du 31 octobre 2019.

Prévue par la loi ELAN, cette grande réforme de la copropriété s’attache à dépoussiérer un cadre juridique qui n’avait que très peu évolué depuis 1965.

Evolution du rôle des conseils syndicaux, changement de syndic, ces évolutions concernent 9 millions de foyers français habitant dans des logements en copropriété. 

Focus sur les axes clés de la réforme

A partir de juin 2020

La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) et l’UNIS, 1er syndicat professionnel des syndics de copropriété, se satisfont partiellement de ces mesures qui devraient entrer en vigueur à compter du 1er juin 2020. Les 2 organisations professionnelles avaient en effet été associées aux débats dès le départ.

Plan obligatoire de travaux

L’obligation de mettre en œuvre un plan de travaux dans chaque copropriété n’y figure finalement pas. « C’est une surprise de dernière minute, au regard de la dernière mouture qui avait été transmise au Conseil d’Etat », a reconnu auprès de l’AFP Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, l’une des principales organisations de professionnels de l’immobilier.

Délégation de compétences

La réforme renforce le pouvoir du conseil syndical, sorte de comité de direction de la copropriété : s’il compte + de 3 personnes, l’ensemble des copropriétaires pourront lui déléguer leur pouvoir de décision sans avoir à tous voter sur certains sujets.
Le champ de la mesure est toutefois limité : elle ne concernera pas le budget de la copropriété et l’approbation de ses comptes.
La délégation sera aussi limitée à 2 ans, même si elle est renouvelable.

Une définition restrictive et des règles spéciales pour les « petites copropriétés »

Un régime de gestion allégée s’applique aux petites copropriétés. Mais la question était comment les définir ? La réponse est dans le texte : il s’agit d’immeubles de cinq lots ou dont le budget prévisionnel ne dépasse pas 15.000 euros par an pendant 3 ans.

Les copropriétés de cinq logements ou moins suivront des règles plus simples, ainsi que celles dont le budget annuel est de moins de 15.000 euros. 

Les décisions pourront y être prises sans assemblée générale, à partir du moment où un accord unanime des copropriétaires aura été recueilli par écrit.

Elles sont aussi dispensées de se doter d’un conseil syndical et obéiront à des règles moins strictes pour établir leurs comptes.

Des règles revues avec les syndics 

L’ordonnance précise plusieurs points sur les relations entre les propriétaires et leur syndic, l’organisme le plus souvent commercial qui administre la copropriété.

Elle confirme l’obligation, mise en place voici quelques années, de mettre en concurrence plusieurs syndics chaque fois qu’expire le contrat en cours, celui-ci ne pouvant courir sur + de 3 ans.

Autre contrainte entérinée pour les syndics : leurs contrats doivent suivre un modèle préexistant, afin de favoriser la comparaison entre les offres.

L’ordonnance fixe des amendes en cas de manquement à cette règle : 3.000 euros pour un professionnel indépendant, 15.000 pour une entreprise.

En revanche, l’exécutif accède à une revendication du secteur : pouvoir proposer d’autres prestations hors de ce contrat de base, une mesure qui inquiète certains représentants de copropriétaires. Cela « entraînera que les syndics, surtout les plus voyous, réduisent à la plus simple expression le contrat de base, pour ajouter des services supplémentaires qui normalement auraient dû entrer dans la gestion courante », jugeait cet été la petite Association des responsables de copropriétés (Arc).

Des AG à la demande 

L’ordonnance permet à chaque copropriétaire de solliciter, à ses frais, une assemblée générale extraordinaire pour régler des sujets qui le concernent particulièrement mais nécessitent un vote de toute la copropriété.

Elle réduit aussi la capacité de l’ensemble des copropriétaires de s’opposer à des installations destinées à faciliter l’accès d’un habitant handicapé, si ces travaux sont à ses frais.

Pour la rénovation des immeubles 

La FNAIM regrette la disparition de la mise en place obligatoire d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans, pourtant approuvée à l’unanimité par l’ensemble des acteurs de la profession et des associations de consommateurs.

Conseil syndical

Le conseil syndical va finalement disposer de pouvoirs étendus, par délégation et sous le contrôle de l’assemblée générale qui reste souveraine.

Mise en concurrence du syndic

La mise en concurrence obligatoire du syndic tous les 3 ans a été aménagée et la FNAIM indique avoir obtenu que cette mise en concurrence soit sous la responsabilité unique du conseil syndical et que le non-respect du processus par le conseil syndical n’ait aucune incidence sur la validité du contrat.

D’après le texte, lorsque la résiliation intervient à l’initiative du conseil syndical, celui-ci devra notifier au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale, précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. L’assemblée générale se prononcera alors sur la question de cette résiliation et fixera le cas échéant sa date de prise d’effet, qui ne pourra intervenir au plus tôt qu’un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Changement de syndic

Dans le cas où, au cours de cette même assemblée, le syndicat désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet de son contrat, ce qui clarifie la transition entre syndics sortant et entrant.

Ce dispositif permet ainsi d’encadrer et de sécuriser les modalités de succession entre syndics afin d’assurer la continuité de la gestion administrative et financière du syndicat pendant cette période transitoire.

Il ne sera plus possible au syndic sortant de quitter l’assemblée générale dès le vote de la résiliation de son contrat, compromettant ainsi la poursuite de l’assemblée. Ce dernier sera au contraire tenu de poursuivre sa mission, notamment en notifiant les procès-verbaux d’assemblée générale aux copropriétaires et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur. « C’est un point important, car le changement de syndic est un moment crucial dans la vie de l’immeuble, le transfert doit s’opérer rapidement et de manière fluide », indique le président de l’UNIS, Christophe Tanay.

La prise de décisions facilitée

Les majorités requises pour prendre des décisions, comme les travaux, ont été abaissées.

C’est l’article 25-1 de la nouvelle loi, d’après lequel « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés en procédant immédiatement à un second vote ».

Meilleure fluidité dans la gestion

La FNAIM liste aussi des dispositions qui vont permettre de faire primer la gestion collective sur les intérêts particuliers et assurer un fonctionnement plus fluide et plus efficace de la copropriété avec par exemple :

  • L’interdiction à la copropriété de faire obstacle à des travaux de mise aux normes handicapées sur les parties communes.
  • La facilitation du vote par correspondance.
  • La portabilité des documents dématérialisés lors de changement de syndic.
  • L’obligation pour toutes les copropriétés gérées par un syndic professionnel d’ouverture d’un compte bancaire séparé.
  • La mise en place de mesures facilitées pour le recouvrement des charges.
  • L’abaissement des majorités afin de faciliter les prises de décisions.

Sources :  AFP /argent.boursier.com/ les echos.fr

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