Même si acheter à deux est synonyme de projet commun et d’avenir partagé, cela nécessite de prendre, en amont, quelques précautions…
En cas de séparation ou de décès, la situation peut vite tourner aux cauchemars si l’achat n’a pas été « sécurisé ».
•• Le mariage davantage protecteur
La loi offre aux couples un cadre juridique qui protège les intérêts de chaque époux, même s’ils n’ont pas pris de précautions particulières. Cela n’empêche pas de prévoir dans l’acte d’achat ou dans un contrat de mariage des clauses spécifiques.
Le mariage protège surtout le conjoint en cas de décès, le conjoint étant un héritier privilégié par la loi. Il peut ainsi être assuré de rester dans son logement, quel que soit le contexte familial.
•• Le PACS une solution intermédiaire
Moins protecteur que le mariage, le PACS offre l’avantage de permettre aux partenaires d’être exonérés de droits de succession. Les partenaires peuvent ainsi, en prenant la précaution de rédiger un testament, puisqu’ils ne sont pas héritiers l’un de l’autre, se léguer leur part respective. Ils sont toutefois tenus de respecter les droits de leurs enfants, s’ils en ont. Ils peuvent se transmettre jusqu’à la moitié de leur patrimoine s’ils ont un enfant, un tiers s’ils en ont deux, un quart s’ils en ont trois ou +. Le mariage reste toutefois plus protecteur. Le conjoint peut, en effet, hériter de la totalité du patrimoine de son époux en usufruit.
•• Simple concubin ? achat sécurisé ?
Pour éviter les difficultés en cas de séparation, la première précaution à prendre est d’indiquer dans l’acte d’achat la participation de chacun au financement du bien, et que celle-ci coïncide avec les droits de propriété. Exemple : si l’un des concubins finance 70 % du bien (s’il a un apport important ou rembourse l’essentiel du crédit), il doit avoir 70 % des droits de propriété sur le bien.
En revanche, la rédaction d’un testament protège mal le concubin survivant, en cas de décès, dans la mesure où il doit payer 60 % de droits de succession sur la part qu’il reçoit. Il faut donc recourir à des montages juridiques plus complexes (avec une société civile immobilière par exemple) pour se protéger.